3月的全國兩會上，多位代表委員就房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展建言獻(xiàn)策，他們的獻(xiàn)言多圍繞“資金”展開，如58同城CEO姚勁波提議適當(dāng)放寬預(yù)售房款監(jiān)管資金的提取條件和流程，禹洲集團(tuán)創(chuàng)始人林龍安建議將自身經(jīng)營較好、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單，打通資金流循環(huán)鏈條。
債務(wù)壓力之下，房企資金命門被扼緊，流動性趨緊成了行業(yè)現(xiàn)狀。
(資料圖)
過去一年，所有開發(fā)商都在努力確?，F(xiàn)金流安全，加速銷售去化及回款。一個(gè)現(xiàn)象是，盡管監(jiān)管部門已出臺多輪政策保障房企融資，但截至目前獲得融資支持的房企數(shù)量依然有限。
第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞在一份研報(bào)中指出，2022年房地產(chǎn)全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落1萬億元以下。
當(dāng)行業(yè)規(guī)模收縮影響自身“造血”功能，融資渠道收緊導(dǎo)致外部“輸血”不暢的背景下，房企的資金安全性究竟如何？
近7成房企融資成本下降
由于行業(yè)頻繁出現(xiàn)違約爆雷事件，2022年活躍在資本市場的房企數(shù)量明顯減少。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，去年部分房企未能完成發(fā)債，加上外部融資環(huán)境一般，有些房企融資成本上升，導(dǎo)致行業(yè)整體對融資狀況的信息披露意愿不強(qiáng)。
根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年，25家樣本房企的平均融資成本約為5.14%，較2021年的5.25%下降0.11個(gè)百分點(diǎn)；其中有14家企業(yè)的融資成本低于平均水平，另有11家超過平均值，國企、央企優(yōu)勢明顯。
具體來看，融資成本在4%以下的企業(yè)有6家，由低到高分別為中海（3.57%）、華潤（3.75%）、招商（3.89%）、金茂（3.9%）、保利（3.92%）、大悅城（3.97%），皆為國企、央企；處在4%-5%區(qū)間的有7家，其中萬科4.06%、龍湖4.1%、越秀為4.16%；信達(dá)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋、華發(fā)三家則在5%-6%之間；雅居樂、金輝、寶龍、合生創(chuàng)展等7家在6%-7%；正榮、建業(yè)則超出7%，分別為7.1%、7.8%。
上述房企中有17家融資成本較2021年下降，占比68%，其中朗詩同比降幅最高，為0.8個(gè)百分點(diǎn)，招商蛇口下降了0.59個(gè)百分點(diǎn)，保利為0.54個(gè)百分點(diǎn)，美的置業(yè)與綠城下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)；另有8家出現(xiàn)不同程度上升，其中中駿同比增幅最高，為0.5個(gè)百分點(diǎn)，正榮0.3個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)洋及合生創(chuàng)展為0.2個(gè)百分點(diǎn)，建業(yè)0.1個(gè)百分點(diǎn)。
克而瑞研報(bào)指出，2022年房企新增融資成本為4.23%，較2021年的5.38%下降了1.15個(gè)百分點(diǎn)。導(dǎo)致這一變動的因素主要有兩個(gè)，一是因?yàn)榫惩馊谫Y規(guī)模大幅減少，融資成本較低的境內(nèi)債權(quán)融資占比大幅提升；二是以保利、招商、華潤、中海、萬科等為代表的國企、央企以及優(yōu)質(zhì)民企的發(fā)債規(guī)模占比繼續(xù)提高，整體融資成本出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。
于小雨稱，受客觀環(huán)境等因素影響，去年房企來自銀行貸款、公開發(fā)債等渠道的融資占比提高，海外債、信托、資管等融資減少，一些高成本的融資逐步被低成本的標(biāo)準(zhǔn)化的融資類型取代。
這一趨勢在今年仍將持續(xù)，多位房企高管在3月份召開的業(yè)績會上發(fā)表了相似言論，他們都說再融資要找便宜錢。例如越秀董事長林昭遠(yuǎn)，他直言公司具備發(fā)債的能力，也有再融資的需要，但主要看成本，“哪里成本便宜去哪里，美元債太貴了，不是我的‘菜’”。
2022年，越秀在境內(nèi)發(fā)行了合共98.4億元的公司債券，加權(quán)平均利率約3.11%，集團(tuán)年內(nèi)平均借貸利率為4.16%，同比下降10個(gè)基點(diǎn)。數(shù)日前，該公司還宣布了一項(xiàng)股權(quán)融資計(jì)劃，擬籌資約83.6億港元（扣除開支前）。
現(xiàn)金流堪憂
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括越秀在內(nèi)，截至4月23日已有39家房企公布了股權(quán)融資計(jì)劃，其中招商、華發(fā)、保利、萬科、越秀的擬募資金額均超過了50億元。
大額募資背后是房企對資金的渴求，不過一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況是，相較其它同行，上述房企的資金安全度明顯更高，這也為它們大額募資提供了底氣。
數(shù)據(jù)顯示，2022年，25家典型房企合計(jì)擁有貨幣資金（不包括受限資金）10585億元，平均值為423.4億元，保利、萬科、華潤、招商、中海五家的資金規(guī)模占比達(dá)到54%。
具體來看，貨幣資金超千億的有兩家房企，其中保利為1754.42億元，萬科1344.25億元；超過500億元的有7家，該梯隊(duì)最高的為華潤，為955.45億元，招商和中海皆超850億元；處在100億-500億元之間的房企有8家，如華僑城、金茂、越秀、美的；100億元以下的也有8家，其中寶龍、中駿超90億元，朗詩和建業(yè)則低于20億元，值得注意的是，該梯隊(duì)成員的在手資金均無法覆蓋短債。
以朗詩為例，該公司截至2022年末的貨幣資金為12.52億元，對應(yīng)一年內(nèi)到期債務(wù)14.94億元，現(xiàn)金短債比為0.84；建業(yè)擁有貨幣資金18.9億元，短期債務(wù)規(guī)模128.85億元，現(xiàn)金短債比0.15；正榮則是32.7億元的貨幣資金對應(yīng)555.68億元的短債，現(xiàn)金短債比0.06。
現(xiàn)金短債比小于1意味著房企資金存在缺口，存在無法按期足額償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。包括上述3家房企在內(nèi)，25家樣本房企中合計(jì)有11家現(xiàn)金短債比不達(dá)標(biāo)，占比44%，這之中有出險(xiǎn)房企正榮、寶龍、建業(yè)，也有竭力償債、尚未公開違約的遠(yuǎn)洋、中駿、雅居樂。
今年4月23日，遠(yuǎn)洋完成了“20遠(yuǎn)洋控股PPN001”債券的本息兌付，合計(jì)20.67億元；當(dāng)月14日，中駿宣布已匯出款項(xiàng)用于19日到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)的剩余本息兌付，至此該筆票據(jù)悉數(shù)兌付完畢，年內(nèi)到期美元債正式“清零”。
剩余14家的資金水平安全系數(shù)更高，現(xiàn)金短債比在1-3倍之間的有12家，分別為綠城、大悅城、越秀、中海、保利、招商、華發(fā)、萬科、華僑城、美的、華潤、金茂；超過3倍的則有2家，其中建發(fā)國際為5.85倍、龍湖為3.49倍。
這部分房企也獲得了更多的融資和銀行授信支持，融資渠道相對通暢。例如民營房企“優(yōu)等生”龍湖，其于去年11月末完成了行業(yè)首單“儲架式”債券“22龍湖拓展MTN002”的發(fā)行，最終發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率3%，全場投標(biāo)倍數(shù)為1.62倍，六大國有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商。
而即便是嘗到融資“紅利”，在銷售數(shù)據(jù)尚未完全走出底部前，這些企業(yè)依舊無法掉以輕心。業(yè)績會上，高管們的態(tài)度為此提供了佐證，他們不再暢談規(guī)模擴(kuò)張，大家考慮更多的是安全穩(wěn)健，投資布局也更為謹(jǐn)慎，要向高能級、有流量、賣得動的區(qū)域聚焦。
其它沒有被納入發(fā)債“白名單”的房企恐怕會更為憂心。
數(shù)據(jù)顯示，房企在今年前三季度仍將迎來一波大規(guī)模的償債潮，到期債券總規(guī)模同比增長5.3%至5573億元，其中境內(nèi)債券到期2810億元，境外債券到期2765億元；5573億元的到期債券中，有4081億元屬于民營房企，占比達(dá)到了73%。
中南建設(shè)的總經(jīng)理陳昱含在業(yè)績會上直言，雖然有政策利好，但民營企業(yè)的信用修復(fù)不是短期內(nèi)能完成的，相較于國企央企，融資條件仍然苛刻。
克而瑞認(rèn)為，這波償債潮中仍有可能曝出違約事件，政策對于債務(wù)展期的支持可能會緩解部分房企一定的到期壓力，但展期的各項(xiàng)成本支出仍將削減企業(yè)現(xiàn)金流，銷售、經(jīng)營核心層面能夠改善之日，才是企業(yè)真正脫困之時(shí)。
億翰智庫也表示，眼下行業(yè)雖有了利好跡象，但挑戰(zhàn)遠(yuǎn)未結(jié)束，已經(jīng)暴露出來的風(fēng)險(xiǎn)很難得到立竿見影的化解，目前仍有大批企業(yè)嘗試著復(fù)牌，時(shí)間線仍然尚未清晰。
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